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預售屋廣告不實分類說明

  • 最後異動時間: 2019-07-29
  • 發布單位: 臺中市政府法制局

  廣告對於消費者之購買行為具有相當影響力,但當廣告內容與實際情況不符合,將可能對消費者權益造成侵害,而預售屋買賣在契約訂立時,房屋還不存在,消費者無從預先檢視房屋實際之屋況,僅能依建商目前提供之資料,如廣告文宣或接待中心的樣品屋等加以判斷,預售屋買賣的消費者更加依賴廣告所提供之資訊,若房屋建造完成後之狀況與當初廣告內容不同,對於消費者權利之侵害也將更為重大。
因此消費者保護法第22條規定:「(第1項)企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。(第2項)企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。」而公平交易法第21條亦規定:「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限…等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。業者如果違反此等規定而為虛偽不實或引人錯誤之表示時,消費者除得依法向業者請求損害賠償,公平交易委員會更得限期命業者停止或改正其行為;逾期仍不停止或改正其行為者,得按次連續處以罰鍰,對於持續不改正之業者,最高可處以新台幣5千萬元之罰鍰。
公平交易委員會也對於不動產買賣常見廣告不實的狀況,訂有不動產廣告案件之處理原則,以下列出了幾種常見的預售屋廣告不實的情形:

 


(一)建造執照:建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。
(二)建築物或土地之使用用途
建築物或土地之用途與使用分區之法定用途不符,且依法不得變更使用,例如土地使用分區是工業區,且有下列情形之一
1、廣告未揭示建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」,或雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」,但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。
2、廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。
3、廣告使用一般住宅配備為圖示,或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。
(三)建築物座落地點:廣告上標示建物座落地點與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受者。
(四)不動產面積
1、廣告表示建築物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者。
2、廣告表示建築物之房屋或土地總面積雖與所有權狀登記之面積相符,然有下列情形者:
(1)廣告中使用「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」或其他非法定名詞作為建築物面積之表示或表徵,未於明顯處以相當比例之字體註明其包括範圍,而有引人誤認面積數量。
(2)廣告中使用「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共有部分面積」或其他法定用語作為建築物面積之表示,而其面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受。
(3)廣告表示建築物共有設施比例之具體數字與完工建築物不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受。
(五)夾層屋:廣告表示房屋為挑高空間,並以文字、照(圖)片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建築物原設計更多之使用面積,且有下列情形之一者:
1、廣告表示與施(竣)工圖不符。
2、廣告未明示建築法規對施作夾層之限制(樓層、面積、材質、容積率管制等)。
3、經建築管理機關確認為違建。
(六)停車位:廣告表示停車位與施(竣)工圖不符,經建築管理機關認定為違法者。
(七)公有公共設施或交通道路
1、廣告對公有公共設施(如學校、公園、運動場、政府機關等)之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符,且其差異難為一般或相關大眾接受者。
2、廣告以未完成之公共設施或交通道路為表示或表徵,使一般或相關大眾誤認已完成者。
3、廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示,未以通常得使用之道路狀況為計算標準者。
(八)建築物外在環境、視野或景觀:廣告對建築物外在環境、視野、景觀之表示與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受者。
(九)建築物外觀、設計、共有部分之格局配置
建築物外觀、設計、共有部分之格局配置(如休閒步道、戲水池、健身房、花園、游泳池、涼亭等)有下列情形
1、建築物外觀、設計、共有部分之格局配置與廣告不符者。
2、建築物外觀、設計、共有部分之格局配置雖與廣告表示相符,惟與施(竣)工圖不符,經建築管理單位認定係屬違建或無法申請變更為合法者。
3、設施或服務不屬於給付或附隨給付,而廣告表示有使一般或相關大眾誤認為屬於者。
(十) 建築物內部自有格局配置:廣告表示建築物內部自有格局配置(例如,陽台、機電設備空間、雨遮位置等)與施(竣)工圖不符、經建築管理單位認定係屬違建、無法申請變更為合法者。
(十一)溫泉設施:廣告表示溫泉設施,實際給付不符溫泉法相關法令者。
(十二)建案(或建商)獲獎情形:廣告表示之獲獎情形與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受者。
(十三)優惠內容:廣告表示之優惠內容與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受者。

 

 

  • 市府分類: 法律權益
  • 發布日期: 2025-12-31
  • 點閱次數: 581

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